有些房子和穿鞋是一个道理，只有住进去，穿进去，才知道合不合适自己。
看菜吃饭，这是大原则，但是在具体的选择上，却难免会有偏差。
上周，我就住了一周南沙，过了几天黄阁-猎德的早晚摆渡生活，看到了形形色色的刚需，也触发了诸多心得。
|行色匆匆的CBD白领 @广州房产 细鹏
拼车、拼菜、从珠江新城打包外卖回去
黄阁是南沙最靠近天河的板块之一了，与珠江新城的驱车距离足足50公里，这个数字显然已经超过了30公里的极限半径。
也就是说，在南沙，每日通勤起来，和偶尔度假，是完全不同的生活体验。
首先，不要说黄阁，南沙大多数楼盘都不靠近地铁，往返天河上班，公共交通是不便利的。
其次，就算靠近地铁，距离摆在这里啊，4号线是真的慢啊，而且人是真的不少啊，无论往还是返，只要不是始发站上车，是不可能有位置坐的，所以很多人会自带小板凳，有种当年坐长途火车的既视感。
从黄阁汽车城上车，约40分钟才能到万胜围，再转线到珠江新城，加上接驳和走路的时间，我数了一下，单程耗时1小时40分钟。刚开通的18号线总算打开了另一扇门，速度是真的很快，珠江新城到南沙，快线半小时，这是从未有过的体验，但是黄阁距离横沥站还有8-12公里，没有公交直达，没有接驳巴士。（未来小区门口会有一条大道直通，但是要2024年才能开通。）如果开车，很多刚需还是会为珠江新城惊人的停车费感到肉疼，还有每天接近40块的高速费。说到CBD的停车困扰，一位律师朋友在某超甲上班，实在不想支付16元/小时的临停车费，曾经尝试把车停到了花城汇，停完车能找到出口，但是进去从来找不到车，某次，为了找车，不惜打了辆滴滴进去停车场，结果把司机弄不干了。嗯，在认路这个事情上，很多女人都觉得自己是个智障。但是总要通勤，总要上班，总要挣钱，不过，办法还是有的。有从小区拼到市区各地的，但是更多的是从小区拼到横沥地铁站。每天早上7点，下午5点半，群就开始热闹起来，人找车，车找人...，偶尔晚上11点，还有业主在群里冒泡，问是不是还有车回小区。如果拼不上车，只能滴滴，方圆5公里没有人居住的地方，叫车有多不容易，也是可想而知的。小区虽然交付了一年，但是内部配套并没有开起来，只有一间小超市应急。社区电商有，但是它只适合家里有人做饭的家庭。我楼下的邻居在珠江新城上班，回家前叫好外卖，一口气带到50公里以外的黄阁。
从横沥地铁站出来拼车的时候，这位怀着宝宝的准妈妈说，“老公在外地，周末才能回家，老人因为疫情暂时没办法过来，所以没有人做饭，南沙的外卖实在是忍不了，只能出此下策，幸好这个汤饭还挺耐凉的。”从南沙到天河珠江新城、体育西上班，都还是在可理解的范围。
你知道有一些业主折腾到什么程度？每天从科学城往返南沙，还有小姐姐从白云的鹅掌坦，往返南沙。
从西部到南部，光是地铁+拼车通勤，你知道要多长时间？看图吧。2016年在去库存的号召下，全国疯涨；2020年，受到货币政策的刺激，核心城市主流地段大涨。慌、乱、焦虑是很多刚需在彼时环境下的真实心境，可能稀里糊涂就买下了人生的第一套房。一位业主说，2019年，差点买了三水，手上有点钱，想着反正也不住，远不远无所谓，主要是便宜。
交定金的前一天，被另外一个中介拉到了南沙，最终买了这个楼盘。目前，南沙五大主流板块，价格从2万多到4万多，还算丰俭由人。从发展潜力看，横沥岛=灵山岛＞金洲蕉门＞万顷沙＞南沙湾≥黄阁。但是从自住的逻辑看，就不是这么回事了，基本上可以总结为以下两点：如果是刚需，在通勤合适的条件下是可以买的。比如在南部上班，地铁可以不那么费劲的通勤，比如4号线沿线，18号线沿线。
单次通勤时间控制在1小时左右，幸福感不会影响太多，1个小时-1个半小时，比较累，超过1个半小时，基本可以pass。超过1个半小时，果断选择其它板块，往西有佛山南海、禅城，往东有增城，也有花都，房价还是比较亲民，这也是广州和北上深最大的不同之处。
很多人也许会说，花都不涨啊，增城不涨啊，佛山也不咋涨。
但是南沙也不是每个板块都涨了，涨不涨要看跟什么时候比，同个板块，各盘也不同。另外，对刚需来说，如果第一步考虑的是升值，很多时候会把自己困住。按照目前的政策，一套期房在手上至少需要持有5年-8年，而在30岁上下的年纪，可能是你工作进阶的关键时段，如果把过多的时间浪费在路上，难保不会遗憾。刚刚荣升《2021年胡润财富榜》第二位的张一鸣，自从创办字节跳动以来就一直鼓励员工住在公司附近，只要租赁与公司直线距离1.5公里内的房子，每月都可以享受租房补贴1000-1500元，这是很人性化的举措。或许很多人认为这是企业用更低的成本在榨取你更多的劳动价值，但是年轻人要不要996，并不取决于你住在哪里。除了通勤以外，基本的生活配套也是要考虑的，金洲焦门就挺方便。去年，一位刚需朋友对横沥岛蠢蠢欲动，我把他劝住了。理由就是，虽然18号线可以飞速抵达番禺广场、珠江新城，但是它短期内根本无法解决你的基本生活。不要高估任何一个新城板块的服务业。两年前，一位媒体人谈到自己南沙湾的房子，连周末常住都没办法满足，因为她根本点不到外卖，只能挑个不忙的时段，打电话给附近的农庄，让他们炒几个菜送过来。科学城的配套够不差了吧，去年疫情，也有业主是靠一箱箱的泡面支撑下来的。很能理解大部分刚需的心态，看着别人的房子涨，自己的不涨，总是憋得慌，并且选对了地段和项目，下一次换房确实可以更轻松。但是不得不承认，现在这个市场，手握四五十万，想要买个三五年能大涨的房子，真的太难了，这一年，市场已经被深度洗牌，目前这种门槛的项目，注定是规划、交通和配套都不占优势的板块。你要上车，要有自己的房子，只能从“方便”两个字入手。房地产税要来了，倒不是说，这个政策的出台，会让房价大降，但是行业的趋势已经越来越清晰，那就是回归居住的本源。既然未来大部分的房产不会大涨，为什么不能给自己一点积累财富的时间，要相信机会总会有的。所以，第一套房子，请尽量让自己便利，不要过度追求概念，当然如果不住，另当别论。————旧改秘密，偷偷说给你听————
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